地产融资实务（三）——机构内部流程、项目尽调及前期工作梳理

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目录 

一、机构的内控工作流程

二、机构的前期工作梳理

（一）项目信息搜集

（二）项目尽调参考清单

（三）立项报告或上会材料

笔者按：

       本文将结合西政投资集团旗下私募基金公司内部运作流程，为各位同业人士展示机构对项目融资的一般业务操作流程及项目尽调、前期工作梳理的相关内容。

一、机构的内控工作流程

       以西政系基金公司内部工作流程为例，完整的项目投资流程大致如下：

        1.项目接洽沟通，甄别项目融资需求的真实性

        2.项目对接人负责搜集项目基本资料

        3.各部门进行项目尽调，完成项目初审

        4.召开项目会议，进行项目分析，判断项目推进的可行性。对于存在融资可行性的项目进行项目立项

        5.与客户沟通、签署相关收购或融资协议委托协议等

        6.与募集、托管机构接洽，确定募集、托管机构，并根据募集托管机构要求与客户反馈相关问题

        7.经与托管机构充分协商，制作募集监督协议、托管协议、基金合同及备案配套协议，开设募集户、托管户

        8.提交产品备案，进行备案系统填报

        9.基金备案反馈，至完成基金备案

       10.产品资料归档

       11.进行项目放款

       12.项目投后管理

       13.产品持续信息披露

       14.产品退出清算

       以上信息仅为西政投资集团旗下基金公司一般投资操作流程，各个机构根据其公司运作流程不同而有所差异。

二、机构的前期工作梳理

     （一）项目信息搜集

     （二）项目尽调参考清单

以下尽调清单仅供参考，在落实到对具体项目的投资时，需根据项目的实际情况进行尽调清单的梳理。尽调内容包括对融资主体、项目本体等相关法律、财务、税务、业务等相关方面以及融资需求及可接受的融资方案等。若涉及到重大项目，机构亦会聘请专业团队协助进行尽调。尽调清单内容包括但不限于：

1.当地政府对本项目态度及相关规划（如有，请提供最新的全套资料）；

2.当地房地产政策，如开发、销售、税收等环节政策；

3.土地所属项目公司工商执照扫描件、项目公司实际控制人的身份证照扫描件；

4.项目公司股权结构及股东出资情况说明、项目公司实际控制人简介、项目公司章程等；

5.土地出让方或项目公司对中间介绍人的授权委托书，及财务顾问费用支出安排（如有）；

6.项目公司经会计师事务所审计的最多三年财务年度报告及最近一季度的财务报表（如有），项目公司投融资清单、债务明细清单及说明；

7.项目的立项资料及政府批复件，及土地权属、项目规划、土地证照、报建手续资料等的扫描件；

8.土地出让合同扫描件，土地出让金及前期开发费用（如有）等有票成本的缴费凭证的扫描件；

9.土地及项目的相关情况介绍，如项目位置及范围；项目规划信息；项目报、建手续及进度；项目占地面积、容积率、商住比例，可对外销售面积的分类说明；本项目预售条件；项目现状，如净地、在建工程、已分期开发且部分完工等是否符合房地产“432”等；项目有无拆迁安置，如有拆迁，请提供拆迁政策、拆迁安排、拆迁进度及现状的资料说明；项目有无回迁补偿要求，如有，请提供回迁补偿比例或方案说明；合作设想，对合作方的要求及利益诉求；项目销售计划；项目已投入成本及债务介绍；项目CAD图等等。

10.土地及项目公司有无权属瑕疵或负面消息，如权属受限、法律诉讼、合同违约、行政处罚、税务、担保、工程欠款、民间借贷、债务纠纷、股权纠纷等异常情况（如有，请提供清单及说明）；

11.土地或项目评估报告（如有）；

12.项目财务测算表（如有）；

13.融资方案（包括但不限于项目及土地介绍、合作模式、融资规模、期限、预计成本、资金用途、还款来源、增信措施等）。

     （三）立项报告或上会材料

1.项目融资需求

融资主体		融资用途
融资金额		还款来源
融资期限		需求时间
融资成本		监管及风控措施
抵押担保		抵/质押物估值

2.项目融资方案

该部分内容包括但不限于：融资形式及要素、交易结构介绍、交易结构图示等。

3.融资主体情况介绍

该部分内容包括但不限于：注册资本、股东结构、开发资质情况、排名及评级情况、资产情况、近三年财务分析情况、成功项目经验、被诉被执行信息、团队操盘能力及项目经验等；

如融资主体为项目公司，则需以同样的标准分析该项目公司的控股母公司的相关情况，核心是控股母公司和实际控制人的地产投资经验、历史经营情况和资产实力情况。

4.标的项目简介

该部分内容包括但不限于：

（1）项目区位情况介绍

（2）项目周边环境及现状介绍

（3）项目建设指标及更新/开发建设周期

（4）项目进度介绍

（5）项目融资情况介绍

（6）项目投资及销售情况预测等

5.项目抵/质押物情况及估值分析

该部分内容包括但不限于：抵押方式及抵押阶段介绍，抵押物取得成本分析（如有），抵押物价值评估分析（可参考使用市场比较法、假设开发法等综合评估方式），融资抵押率研判等。

6.融资还款来源分析

该部分内容包括但不限于：市场情况分析（包括市场板块分析、片区均价水平、竞品项目情况、参考项目去化速度等）、项目销售价格预测、项目销售去化分析等。如有其余还款来源，应同样做相应分析。

7.项目融资风险提示及应对措施

该部分内容包括但不限于：对项目潜在风险做出提示（包括抵质押要实现何处置风险、还款来源可实现分析、交易结构风险控制分析等，具体项目具体分析），并提出相应的应对策略或化解方案。

8.项目融资初步结论

对本次融资申请进行总结，并提出业务操作建议。

以上内容系笔者站在投资视角对融资项目的尽调及融资机构内部运作流程的介绍。不足之处望批评指正。

西政投资集团业务介绍

一、地产全产业链融资

1.拿地前融（土地款融资）

2.城市更新项目融资（含列入计划前的融资）

3.项目开发及经营类融资（含流贷、经营性物业、ABS类产品贷款）

4.保理或供应链融资
放款方式：西政系私募基金公司放款、银行委贷或信托通道等放款

二、财富管理

1.高净值客户服务：资产配置与税收筹划服务

2.理财师服务：销售产品定制与代理收款服务

3.机构服务：产品销售及金融外包服务

三、财税和跨境业务

1.地产收并购、金融产品设计及税收筹划服务

2.资金出入境及跨境投融资服务

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